Deux arrêts ont été rendus le 22 mars 2023 par la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation concernant les clauses résolutoires ou clauses d’exigibilité anticipée de prêts immobiliers qui permettent à la Banque de prononcer régulièrement la déchéance du terme rendant exigible notamment l’intégralité du capital restant dû en cas d’impayés.
Dans un premier arrêt (pourvoi n°21-16.476), la Cour de Cassation sanctionne une Cour d’Appel qui n’a pas examiné d’office le caractère abusif d’une clause autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date.
Dans un second arrêt (pourvoi n°21-16.044) la Cour de Cassation sanctionne une Cour d’Appel qui a exclu le caractère abusif de la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, 8 jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, en cas d’impayés.
La Cour de Cassation a estimé que le délai de 8 jours stipulé dans le contrat ne constituait pas un préavis d’une durée raisonnable créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.
Ainsi, par la combinaison de ces arrêts la Cour de Cassation nous rappelle que :
- Le Juge doit d’office vérifier le caractère abusif d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de crédit immobilier
- Constitue une clause abusive, la clause résolutoire permettant à la banque d‘exiger immédiatement et sans mise en demeure préalable la totalité des sommes dues au titre du prêt
- Constitue une clause abusive, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du prêt rendant exigible la totalité des sommes dues 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandé ou acte extrajudiciaire.
Pour se prémunir d’un risque que la déchéance du terme soit qualifiée d’irrégulière, la Banque devra, nonobstant la clause indiquée dans l’acte, adresser au débiteur une lettre de mise en demeure préalable rappelant un délai raisonnable (de plus de 8 jours donc) pour lui permettre de régulariser l’impayé.
Ces clauses étant rédigées différemment selon les actes, il est préférable de consulter un avocat pour leur parfaite application dès lors que la déchéance du terme est un préalable souvent indispensable avant le recouvrement.
P. BARROUX
Avocat Associé
